Для защиты добросовестных приобретателей введут превентивные меры.
Когда квартиры возвращают пострадавшим от «бабушкиной схемы», добросовестные приобретатели остаются и без жилья, и без средств. Причина — сочетание уязвимости собственников, внешне корректных сделок и недостаточной оперативности правовой защиты. По словам сенатора Михаила Илезова, необходим переход от реакции постфактум к превентивным и процессуальным механизмам; он объяснил, какие шаги помогут защитить граждан.
— Михаил Бангирович, сейчас много инициатив и предложений по усовершенствованию законодательства для борьбы с возвратом квартир предыдущим собственникам, проданных добросовестным покупателям, которые в результате остаются и без жилья, и без денег. На ваш взгляд, что может помочь?
— Возникшие ситуации — это сочетание уязвимости собственника, формально безупречной сделки и запоздалой защиты. Закон сейчас в основном реагирует после утраты жилья, а нужно смещать акцент на превентивные и процессуальные фильтры.
Например, ввести обязательный «период охлаждения» для социально чувствительных сделок. В частности, обязательную отсрочку в пять-семь рабочих дней для отчуждения единственного жилья, сделок с ним с участием граждан в возрасте от 60 лет и старше, совершаемых по доверенности, с резким снижением цены.
Это важно, поскольку мошенничество почти всегда строится на психологическом давлении и срочности, а пауза поможет разрушить схему.
Работать предложение может так. После подписания договора и передачи документов в Росреестр регистрация автоматически приостановится, а собственнику повторно направят уведомление с разъяснением последствий.
— Вы упомянули про сделки по доверенности, но их же не »пишут на колене», а заверяют нотариально.
— Да, но сейчас нотариус проверяет дееспособность формально и не обязан оценивать влияние обмана или наличие давления. А нужно усилить роль нотариуса, чтобы они не только «удостоверяли» желание, но и проверяли волю человека.
Для этого можно предложить законодательно закрепить обязанность нотариуса фиксировать проверку осознанности сделки, дать ему право и обязанность отказывать в удостоверении при признаках манипуляции, даже если формально человек дееспособен.
Например, обязательно проводить видеозапись беседы, обязательный опрос по чек-листу с вопросами: кто покупатель, почему цена такая, что будет дальше, и при сомнениях направлять к психологу или медэксперту.
Дело в том, что мы наблюдаем еще и информационную асимметрию, когда человек просто не понимает, что происходит. Для этого закон может обязать при сделках с жильем предоставлять простое письменное разъяснение последствий — не юридическое, а человеческое: «после регистрации вы перестаете быть собственником и вернуть квартиру будет крайне сложно». С подтверждением, что это разъяснение получено и понято.
Да, это увеличит нагрузку, но для таких сделок это оправдано, потому что огромное число мошеннических сделок происходит через доверенности.
Кроме этого, можно ввести ограниченный срок действия доверенности на отчуждение жилья, например на 30-60 дней, автоматическое уведомление доверителя при каждом этапе сделки и запрет отчуждения единственного жилья по доверенности без личного подтверждения собственника — через МФЦ, нотариуса или «Госуслуги».
— Но это все про защиту продавца, а для защиты покупателя можно что-то предпринять?
— Пересмотр подхода к добросовестному приобретателю — это ключевая проблема. Возможный компромисс: исключить статус добросовестного приобретателя, если сделка происходит с единственным жильем, продавец относится к уязвимой категории, цена существенно ниже рынка, а покупатель не предпринял «разумных мер проверки». Это не отмена принципа, а его калибровка под социальные риски. И продумать государственный компенсационный механизм, аналог страховки.
Если государство обеспечивает защиту добросовестного приобретателя, то логично компенсировать пострадавшему утраченное жилье. Решением этого вопроса может стать создание специального компенсационного фонда, расширение страхования титула для социально значимых сделок по умолчанию и субсидиарная ответственность при системных провалах контроля.
По материалам «Парламентской газеты»
