Москва – самый невыгодный город для покупки квартиры под сдачу

Социологи изучили ситуацию на рынке жилья в 70 крупнейших городах страны и определили, где соотношение стоимости покупки квартиры и арендных ставок выглядит наиболее выгодным для инвесторов.

В России определили города, наиболее выгодные для покупки недвижимости с целью получения пассивного дохода.

Социологи проанализировали ситуацию в 70 крупнейших населенных пунктах страны, выявив лучшее соотношение цен на покупку и ставок аренды. В ходе исследования эксперты рассчитали доходность и сроки окупаемости квартир на вторичном рынке. При анализе предполагалось, что жилье сдается круглый год без простоев, однако сопутствующие расходы собственника — налоги, ремонт и коммунальные платежи — в расчетах не учитывались.

Самые доходные и самые невыгодные

Самыми выгодными для инвестиций в аренду оказались квартиры в Нижнем Тагиле: здесь собственник может рассчитывать на доходность около 8,8% годовых, а вложения окупаются в среднем за 11,4 года. Ненамного уступают ему Астрахань (8,7% и 11,5 года), Грозный (8,5% и 11,8 года), Хабаровск (8,1% и 12,4 года), а также Магнитогорск и Мурманск, где доходность достигает 7,8% при сроке окупаемости 12,8–12,9 года. Привлекательно выглядят и показатели Ленинградской (7,5% и 13,3 года) и Московской (7,3% и 13,6 года) областей, Череповца и Смоленска, где арендное жильё даёт около 7,3% годовых и окупается примерно за 13,8 года.​

Парадокс в том, что хуже всего окупается и наименее доходной оказалась аренда в тех регионах, которые обычно считают флагманами рынка недвижимости — Москве, Сочи и Санкт‑Петербурге. В столице средняя доходность аренды составляет лишь 3,8% годовых, а квартира возвращает вложения за счёт сдачи почти за 26,7 года; в Сочи показатели немного лучше (4,8% и 20,7 года), а в Северной столице — 4,9% и 20,4 года.​

Не слишком радужная картина и в ряде других крупных городов. В Севастополе доходность аренды составляет около 5% при сроке окупаемости почти 20 лет, а в Белгороде — 5,1% и 19,5 года. Схожие цифры показывают Чебоксары (5,2% и 19,4 года), Владивосток (5,2% и 19,2 года), Курск и Махачкала (по 5,3% и 19 лет), а также Казань, где при доходности 5,4% вложения возвращаются примерно за 18,6 года.

«Интересно, что Москва и Петербург попали в «невыгодный» список, а их области – в «выгодный». Это объясняется слишком большими ценниками продажи недвижимости в мегаполисах, которые не может сбалансировать даже высокий уровень арендных ставок. А в Подмосковье и Ленинградской области покупная цена квартиры гораздо ниже, в то время как стоимость аренды отнюдь не маленькая – таким образом, баланс получается хороший», – объясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

В среднем по всем городам показатель доходности квартиры оказался равен 6,1%; средняя квартира окупится за счет сдачи в аренду за 16,4 года.

Что изменилось за год

По данным портала, похожее исследование проводилось и год назад, и за это время общая картина для инвесторов немного ухудшилась. Средняя доходность аренды по стране снизилась на 0,3 процентного пункта, а срок окупаемости квартиры, напротив, увеличился примерно на 0,7 года, что аналитики связывают с более быстрым ростом цен на покупку жилья (на 5,6% за год) по сравнению с ареной, подорожавшей лишь на 1,3%.​

При этом в ряде регионов ситуация, наоборот, стала привлекательнее. В первую очередь это касается Московской и Ленинградской областей, где доходность выросла на 1,1 и 0,8 п.п. соответственно, а срок окупаемости сократился на 2,3 и 1,6 года. Похожие позитивные изменения зафиксированы в Белгороде, Севастополе и Грозном: там доходность прибавила около 0,6 п.п., а жильё стало окупаться быстрее — на 0,9–2,8 года в зависимости от города.​

Заметно менее выгодной за год стала инвестиционная аренда в Липецке, Кирове, Курске, Якутске и Чебоксарах. В этих городах доходность упала примерно на 1–1,3 п.п., а срок окупаемости удлинился на 2,6–3,2 года, что делает покупку квартиры под сдачу там значительно менее привлекательной, чем год назад.​

В целом по России доходность аренды выросла (а окупаемость сократилась) только в 20 из 70 изученных городов, в 47 она снизилась, а ещё в трёх населённых пунктах показатели практически не изменились.

Фото: «Парламентская газета»