Брать или нет: что будет с ипотекой?

Эксперты считают, что льготные программы сократят, и цены на новостройки не упадут.

В России во второй половине 2023 года доля ипотечных кредитов сроком более 25 лет увеличилась до 57%. Кроме того, количество людей, имеющих помимо ипотеки еще хотя бы один потребительский кредит, также возросло. За прошедший год их число увеличилось на 1,1 миллиона человек, достигнув отметки в 6 миллионов. Эти данные были получены в результате анализа тенденций в сфере розничного кредитования, проведенного Центральным банком. Рассказываем, что будет с ипотекой дальше.

Платить — до пенсии

Банк России провел анализ ключевых тенденций в области розничного кредитования на основе информации от бюро кредитных историй. Согласно данным, рост стоимости жилья привел к увеличению интереса населения к ипотечным кредитам. Для обеспечения доступности ипотеки банки увеличили сроки предоставления кредитов. В результате, во второй половине 2023 года доля ипотечных кредитов со сроком более 25 лет увеличилась на 10 процентных пунктов и составила 57%. Более того, 15% всех ипотечных кредитов были выданы на срок более 30 лет.

Согласно графику, большинство заемщиков будут выплачивать ипотеку до достижения ими возраста более 65 лет. Доля таких кредитов составляет 42%, что на 11% больше, чем годом ранее. Эта тенденция усиливается тем фактом, что банки стали активнее предоставлять кредиты клиентам старшего возраста.

Кроме того, наблюдается увеличение числа заемщиков, имеющих помимо ипотечного кредита еще и потребительский кредит. За 2023 год их число увеличилось на 1,1 миллиона человек и достигло 6 миллионов.

Банк России также отметил, что 6,3% заемщиков берут потребительский кредит для внесения первоначального взноса на ипотеку. После получения ипотечного кредита 30% покупателей недвижимости в течение года берут еще и кредит на ремонт.

Увеличение количества заемщиков с несколькими кредитами ведет к тому, что многие из них не могут своевременно погасить свои платежи. 68% долгов по ипотеке приходятся на заемщиков, имеющих еще и потребительский кредит (рост на 6% за год). Среди тех, кто имеет три и более кредита, 60% задолженности приходится на ипотечные кредиты.

«ЦБ беспокоит закредитованность, как потенциальная проблема с точки зрения теоретического кризиса неплатежей. История с удлинением сроков кредитов касается не только ипотеки. Например, впервые в России среднестатистические сроки автокредитов стали более 5 лет. Наличие по два и более кредита у людей — некритично, но оно стабильно растет», — прокомментировал ситуацию экономический эксперт, главный редактор финансового портала Finversia.ru Ян Арт.

«Будут новые программы»

Будущее ипотеки остается неопределенным. Наиболее популярная и доступная для населения программа льготной ипотеки на новые квартиры под 8% годовых завершается 1 июля 2024 года. Министерство финансов и Центральный банк пытались прекратить эту программу, но по решению президента её продлили до июля, при этом ужесточив условия для заемщиков: ставка была увеличена с 7 до 8%, а размер первоначального взноса стал больше.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, заявил в интервью «Парламентской газете», что если льготные программы будут отменены, то банки будут вынуждены повысить ставки по ипотечным кредитам до двузначных чисел.

«Ставка кредитования вытекает из ключевой ставки. При нынешней двузначной ставке ЦБ мало кто может потянуть обслуживание такого дорогого кредита. Банки тоже со своей стороны планку требования к заемщикам повышают, чтобы была сохранена надежность», — пояснил президент АРБ.

Он подчеркнул, что банки сами заинтересованы в развитии ипотеки, поскольку это стабильный рынок с минимальными просрочками и невозвратами. Поэтому они активно поддерживают все государственные программы льготной ипотеки, которые стимулируют развитие данного рынка.

Тосунян считает, что ипотека играет важную роль в развитии экономики в целом, поскольку она способствует развитию множества связанных отраслей и производств. Однако, он выразил сожаление по поводу того, что часто высказываются опасения относительно возможного риска ипотеки и ее потенциальной опасности для экономики.

Эксперт считает, что полное прекращение государственной поддержки льготной ипотеки маловероятно. Вместо этого, правительство, скорее всего, предложит новые программы. Тосунян считает, что правительство сохранит здравый смысл и продолжит поддерживать и развивать этот рынок. Он упомянул о возможности внедрения системы жилищных депозитов, которые позволят людям накапливать средства для первоначального взноса на ипотеку. Такие меры, по его мнению, могут стимулировать развитие рынка.

Цены не упадут, но скидки вырастут

Ян Арт также считает, что Центральный банк не полностью откажется от программ льготной ипотеки, поскольку это может привести к проблемам в строительной отрасли.

Арт отметил, что перед Центральным банком стоит задача макроэкономического регулирования – контроль над инфляцией и поддержка курса рубля. Однако, поскольку значительная часть денежных средств направляется на льготные программы, включая ипотеку, возникает дисбаланс в денежно-кредитной политике.

Ведь ключевая ставка составляет 16%, в то время как льготная ипотека предоставляется под 6-8%, а есть даже программы под 2-3% годовых. Арт сравнивает эту ситуацию с утечкой воды через отверстие в сосуде. По его мнению, Центральный банк стремится «закрыть эту утечку».

«Но в случае с ипотекой возникает вся цепочка, связанная со строительной индустрией, поэтому против аргументов ЦБ у власти есть лобби в строительной индустрии. Ситуация такая — кто кого переборет», — сказал эксперт.

По мнению Яна Арта, получение ипотеки станет более сложным процессом, поскольку Центральный банк уже запретил банкам выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Будут повышены требования к заемщикам. Однако, он не ожидает снижения стоимости квадратного метра жилья, как предсказывают некоторые. Вместо этого, застройщики, вероятно, будут предлагать различные скидки и бонусы для привлечения покупателей.

«Не будет никакого обвала цен на недвижимость, но цены на жилье хотя бы притормозились. Сегодня шанс договориться с застройщиком о дисконте или бонусе — огромный. Берешь квартиру — машино-место бесплатно, раньше бы оно продавалось. Или скидка доходит до 20, 25, а иногда и 30 процентов. Сейчас застройщики идут по такому пути — де-факто людям стало легче договариваться о дисконте при той же цене на квартиры. Если льготную ипотеку совсем перекроют, застройщики станут еще более гибкими», — прогнозирует Ян Арт.

С покупкой лучше не тянуть

Константин Барсуков, член Российской гильдии риелторов, согласен с мнением, что нет оснований ожидать снижения цен на первичное жилье. Он утверждает, что сегодня рынок находится в состоянии стабильности, без роста или падения цен.

По мнению эксперта, после 1 июля вероятным является продление «географической» ипотеки (для Дальнего Востока и новых регионов), а также семейной ипотеки. Однако, самая популярная программа льготной ипотеки под 8% годовых, скорее всего, будет сокращена. Она останется доступной только для жителей небольших городов и регионов, где существуют проблемы с вводом нового жилья.

«Часть экспертов говорят о том, что эта программа вообще будет закрыта. Но мне кажется, что некий консенсус образовался у Минстроя и ЦБ, который раньше был против льготной ипотеки. А тут регулятор вроде не возражает, если она будет адресной», — говорит Барсуков.

Эксперт советует тем, кто планирует воспользоваться льготной ипотекой, не откладывать решение и оформить кредит уже сейчас. Он объясняет это тем, что перед окончанием программы может возникнуть ажиотаж среди желающих воспользоваться ею, что сделает покупку менее выгодной из-за большого спроса.

Фото из открытых интернет-источников

Сергей Михневич